Kiedy należy zapłacić podatek? Jak ustalić koszt nabycia? Od jakiej daty liczyć okres własności? To istotne kwestie, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność całej transakcji. W niniejszym artykule kompleksowo przeanalizujemy zagadnienie sprzedaży nieruchomości po podziale majątku.
Podział majątku – jaki ma wpływ na sprzedaż nabytej nieruchomości?
Podział majątku może nastąpić w różnych okolicznościach życiowych. Najczęściej spotykane przypadki to:
Rozwód;
Podział spadku;
Zniesienie współwłasności;
Podział majątku spółki.
Każda z tych sytuacji ma swoją specyfikę prawną, jednak z perspektywy podatkowej kluczowe jest ustalenie, czy mamy do czynienia z podziałem majątku wspólnego (np. małżeńskiego), czy też z podziałem współwłasności w częściach ułamkowych.
Jeśli chodzi o majątek wspólny, każdy z małżonków jest właścicielem całości, a podział nie skutkuje nabyciem nowych praw, lecz jedynie konkretyzacją dotychczasowych. Natomiast w przypadku współwłasności części ułamkowych, współwłaściciele posiadają określony udział w nieruchomości, a podział może wiązać się z nabyciem dodatkowych udziałów.
Zasady opodatkowania – co mówią o sprzedaży nieruchomości po podziale majątku?
Zanim przejdziemy do szczegółów związanych z podziałem majątku, przypomnijmy podstawowe zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości w Polsce. Są one istotną kwestią dla sprzedawcy.
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Stawka wynosi 19% uzyskanego dochodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód stanowi różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, które obejmują cenę nabycia powiększoną o nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Istnieje możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala na zwolnienie z podatku, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku a podatek dochodowy – kiedy następuje nabycie?
Najważniejszym elementem dla określenia obowiązku podatkowego jest ustalenie daty nabycia nieruchomości. Przy podziale majątku niestety to zagadnienie można określić jako dość skomplikowane.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku wspólnego małżonków
W przypadku podziału majątku wspólnego małżonków zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem i interpretacjami organów podatkowych, za datę nabycia nieruchomości uznaje się moment pierwotnego wejścia tej nieruchomości do majątku wspólnego. Jest to niezwykle korzystne rozwiązanie, ponieważ:
Jeśli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego np. 10 lat temu, a podział majątku nastąpił rok temu, to jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż upłynął już 5-letni okres.
Nie ma znaczenia, który z małżonków otrzymał nieruchomość w wyniku podziału – liczy się data pierwotnego nabycia do majątku wspólnego.
Takie stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wielu wyrokach, m.in. w wyroku z dnia 29 stycznia 2021 r. (sygn. akt II FSK 2826/18).
Sprzedaż nieruchomości po podziale spadku
W przypadku działu spadku sytuacja jest bardziej złożona. Należy rozróżnić dwie sytuacje:
Jeśli w wyniku działu spadku podatnik otrzymuje dokładnie taki sam udział w nieruchomości, jaki przypadł mu zgodnie z dziedziczeniem, za datę nabycia uznaje się moment otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy).
Jeżeli podatnik otrzymuje większy udział w nieruchomości niż wynikający z dziedziczenia, to w zakresie nadwyżki za datę nabycia uznaje się moment działu spadku.
Na przykład, jeśli odziedziczyłeś 1/3 domu wraz z dwójką rodzeństwa, ale w wyniku działu spadku otrzymałeś cały dom (spłacając rodzeństwo), to w odniesieniu do 1/3 domu datą nabycia będzie data śmierci spadkodawcy, a w odniesieniu do pozostałych 2/3 – data działu spadku.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku spółki
Podobne zasady jak przy dziale spadku stosuje się przy zniesieniu współwłasności. Jeśli w wyniku zniesienia współwłasności otrzymujesz większy udział niż dotychczas posiadany, nadwyżka traktowana jest jako nowo nabyta, z datą zniesienia współwłasności.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku – ustalenie kosztów uzyskania przychodu to podstawa
Prawidłowe określenie kosztów uzyskania przychodu ma bardzo istotne znaczenie dla obliczenia podatku. W przypadku nieruchomości nabytych przez podział majątku określa się je następująco:
Ile wynoszą koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku wspólnego małżonków?
W przypadku podziału majątku wspólnego małżonków kosztem uzyskania przychodu jest:
Cena nabycia nieruchomości do majątku wspólnego;
Wydatki na wybudowanie nieruchomości (jeśli została wybudowana przez małżonków);
Wartość gruntu;
Udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Co istotne, przy nieruchomościach nabytych przed 1 stycznia 2007 r., koszt nabycia jest często trudny do udokumentowania. W takiej sytuacji podatnik może powołać się na wartość rynkową nieruchomości z dnia 31 grudnia 2006 r., co wymaga jednak sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę.
Ile wynoszą koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po dziale spadku lub zniesieniu współwłasności?
Przy dziale spadku lub zniesieniu współwłasności, koszty uzyskania przychodu zależą od tego, czy nastąpiło nabycie dodatkowych udziałów. W zakresie pierwotnie posiadanego udziału kosztem jest wartość nabycia tego udziału (np. wartość określona w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku). Natomiast w zakresie dodatkowo nabytych udziałów kosztem jest wartość spłat lub dopłat dokonanych na rzecz pozostałych współwłaścicieli.
Ulga mieszkaniowa – szansa na uniknięcie podatku przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku
Nawet jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, podatnik może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona na zwolnienie z podatku dochodowego, jeśli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Za własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in.:
Zakup innej nieruchomości mieszkalnej;
Budowę domu;
Spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe;
Remont i modernizację lokalu lub budynku mieszkalnego.
Warto podkreślić, że ulga mieszkaniowa obejmuje również wydatki na cele mieszkaniowe poniesione przed sprzedażą nieruchomości, ale nie wcześniej niż 2 lata przed rokiem, w którym nastąpiła sprzedaż, co wynika bezpośrednio z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Praktyczne aspekty sprzedaży nieruchomości po podziale majątku
O jaką dokumentację przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku należy zadbać?
Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku, istotne znaczenie ma dokumentacja potwierdzająca datę pierwotnego nabycia, sposób nabycia, wartość nieruchomości, a także poniesione nakłady zwiększające jej wartość. Wszystkie te dokumenty uproszczą cały proces – jeżeli ich jednak zabraknie, mogą pojawić się spore problemy związane z transakcją.
Warto zadbać o zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów, takich jak akt notarialny nabycia, umowa o podział majątku, postanowienie sądu o podziale majątku/dziale spadku/zniesieniu współwłasności oraz faktury dokumentujące poniesione nakłady.
Sprzedaż nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym – o czym należy pamiętać?
Zdarza się, że nieruchomości uzyskane w wyniku podziału majątku mają skomplikowany stan prawny, co utrudnia ich sprzedaż. Problemy mogą być tutaj mocno różne – każdy z nich jest na swój sposób unikatowy.
Mowa tu o nieruchomościach z nieuregulowanym stanem prawnym, obciążonych służebnościami, z problemami dotyczącymi praw do drogi czy też bez kompletu dokumentacji.
W takich sytuacjach tradycyjna sprzedaż może być utrudniona. Alternatywą jest skorzystanie z usług firm specjalizujących się w skupie problematycznych nieruchomości. Jedną z nich jest SkupOdRęki.pl, która oferuje zakup nieruchomości z problemami prawnymi, często za gotówkę i w przyspieszonym tempie. Takie rozwiązanie może być korzystne dla osób, które potrzebują szybko sfinalizować sprzedaż.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku
Błędne ustalenie daty nabycia nieruchomości
Wielu podatników błędnie przyjmuje datę podziału majątku jako datę nabycia nieruchomości, co może prowadzić do niepotrzebnego opodatkowania transakcji. Jak wyjaśniliśmy wcześniej, w przypadku majątku wspólnego małżonków datą nabycia jest moment wejścia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie moment podziału.
Nieuwzględnienie wszystkich kosztów dotyczących nieruchomości
Podatnicy często zapominają o uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z nieruchomością. Jest to bardzo istotna kwestia przy sprzedaży.
Często pomijane są koszty modernizacji i remontów zwiększających wartość, opłaty notarialne przy nabyciu, podatek od czynności cywilnoprawnych czy wycena.
Niedochowanie terminów przy uldze mieszkaniowej
Przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej kluczowe jest dochowanie terminu 3 lat na wydatkowanie przychodu ze sprzedaży. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Niezbędne jest zachowanie dowodów poniesionych wydatków, a wydatki te muszą być poniesione na własne cele mieszkaniowe zgodnie z definicją w ustawie.
Deklaracje podatkowe i obowiązki sprawozdawcze przy sprzedaży nieruchomości po podziale majątku
Jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, podatnik jest zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39. Musi to zrobić przed końcem kwietnia roku następującego po momencie ukończenia transakcji. W tym samym terminie należy opłacić należny podatek.
Jeżeli natomiast podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale w momencie składania deklaracji nie wydatkował jeszcze całego przychodu na cele mieszkaniowe, powinien najpierw wykazać dochód w deklaracji PIT-39 i zapłacić podatek. Następnie, po wydatkowaniu przychodu zgodnie z wymogami ulgi, może złożyć korektę deklaracji oraz wniosek o zwrot podatku.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku a podatek dochodowy – nowe przepisy
W ostatnich latach można zaobserwować istotne zmiany, jeśli chodzi o orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczącym opodatkowania sprzedaży nieruchomości po podziale majątku. Warto zwrócić uwagę na kilka przełomowych wyroków, które mogą zmienić sytuację podatkową osób planujących taką transakcję.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 lutego 2023 r. (sygn. akt II FSK 835/21) potwierdził, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków, za datę nabycia należy uznać moment wejścia nieruchomości do majątku wspólnego, a nie moment podziału. Stanowisko to jest korzystne dla podatników i zgodne z linią orzeczniczą prezentowaną we wcześniejszych wyrokach.
Jak wygląda kwestia spłat między małżonkami?
Szczególnie interesującym aspektem jest kwestia spłat między małżonkami w kontekście ustalania kosztów uzyskania przychodu. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lipca 2022 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.433.2022.2.MK), która jest zbieżna z ugruntowaną już linią interpretacyjną, wartość spłaty dokonanej na rzecz współmałżonka w związku z podziałem majątku wspólnego może stanowić koszt uzyskania przychodu, ale tylko przy odpowiedniej proporcji.
Na przykład, jeśli małżonkowie posiadali dom o wartości 1 000 000 zł, a w wyniku podziału majątku jeden z nich otrzymał tę nieruchomość, wypłacając drugiemu 500 000 zł tytułem spłaty, to w przypadku późniejszej sprzedaży domu za 1 200 000 zł, kosztem uzyskania przychodu będzie:
500 000 zł (pierwotny koszt nabycia udziału, który przypadł sprzedającemu);
500 000 zł (kwota spłaty na rzecz współmałżonka) Łącznie: 1 000 000 zł.
Skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie sprzedaży nieruchomości po podziale majątku
Warto również odnotować skutki wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2022 r. (sygn. akt SK 23/19), opublikowanego w Dz.U. 2022 poz. 2717, który dotyczy opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia. Trybunał uznał, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które nie uwzględniają szczególnej sytuacji spadkobierców nabywających nieruchomość obciążoną hipoteką, są niezgodne z Konstytucją RP.
W konsekwencji, przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej przez spadek, spadkobierca może uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu również wartość długu spadkowego, który został spłacony. Jest to istotna zmiana – może ona znacząco obniżyć podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku – planowanie podatkowe
Biorąc pod uwagę złożoność przepisów podatkowych i ich interpretacji, warto rozważyć strategie planowania podatkowego, które mogą pomóc przy optymalizacji obciążeń podatkowych:
Odpowiednie rozłożenie w czasie transakcji - jeśli to możliwe, warto rozważyć sprzedaż nieruchomości po upływie 5-letniego okresu, co pozwoli na całkowite uniknięcie podatku dochodowego.
Dokumentowanie nakładów - systematyczne gromadzenie dokumentów potwierdzających wydatki na remonty i modernizacje, które zwiększają wartość nieruchomości, może znacząco podnieść koszty uzyskania przychodu.
Planowanie wykorzystania ulgi mieszkaniowej - jeśli sprzedaż nieruchomości jest nieunikniona przed upływem 5-letniego okresu, warto wcześniej zaplanować, w jaki sposób zostanie wykorzystana ulga mieszkaniowa, aby uniknąć podatku.
Konsultacja z doradcą podatkowym - ze względu na złożoność przepisów i ich częste zmiany, indywidualna konsultacja z doradcą podatkowym może przynieść znaczące korzyści i uchronić przed kosztownymi błędami.
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku a podatek dochodowy – podsumowanie
Sprzedaż nieruchomości po podziale majątku to zagadnienie, które wymaga dokładnej analizy konkretnej sytuacji prawno-podatkowej. Kluczowe znaczenie ma prawidłowe ustalenie daty nabycia nieruchomości oraz kosztów uzyskania przychodu. W wielu przypadkach, zwłaszcza przy podziale majątku wspólnego małżonków, możliwe jest uniknięcie opodatkowania dzięki uznaniu, że datą nabycia jest moment pierwotnego wejścia nieruchomości do majątku wspólnego.
Nawet jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która pozwala na zwolnienie z podatku, jeśli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.
W przypadku problematycznych nieruchomości warto rozważyć alternatywne sposoby sprzedaży, takie jak skorzystanie z usług wyspecjalizowanych firm skupujących nieruchomości z problemami.
Niezależnie od sytuacji, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, który pomoże w prawidłowym rozliczeniu transakcji i maksymalnym wykorzystaniu dostępnych ulg oraz zwolnień podatkowych.
Bibliografia
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2024 poz. 226 z późn. zm.).
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2021 r., sygn. akt II FSK 2826/18, LEX nr 3124114.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2023 r., sygn. akt II FSK 835/21, CBOSA.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lipca 2022 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.433.2022.2.MK, dostępna w Systemie Informacji Podatkowej.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2022 r., sygn. akt SK 23/19, opublikowany w Dz.U. 2022 poz. 2717.
Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 października 2022 r., sygn. 0114-KDIP2-2.4011.679.2022.2.KW, dostępna w Systemie Informacji Podatkowej.
Mariański, A. (2022). "Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości po podziale majątku wspólnego małżonków". Monitor Podatkowy, nr 12/2022, s. 15-22.
Jamroży, M. (2022). "Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia". Przegląd Podatkowy, nr 11/2022, s. 32-40.
Bartosiewicz, A. (2024). "Komentarz do art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych". W: PIT. Komentarz, wyd. XV. Warszawa: Wolters Kluwer.
Ministerstwo Finansów. (2022). "Objaśnienia podatkowe z dnia 11 października 2022 r. w sprawie opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami"
