Sprzedaż mieszkania obciążonego nieodpłatną służebnością osobistą budzi wiele pytań zarówno wśród właścicieli nieruchomości oraz potencjalnych nabywców takiego lokalu. Tego rodzaju ograniczenie prawne występuje zazwyczaj w przypadku mieszkań przekazanych w darowiźnie lub w ramach umowy dożywocia. Służebność osobista mieszkania pozwala osobie uprawnionej (najczęściej członkowi rodziny) na dożywotnie zamieszkiwanie nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.
Taki zapis znacząco wpływa wartość rynkową lokalu oraz zainteresowanie kupujących. Czytaj dalej i sprawdź, jak wygląda sprzedaż mieszkania ze służebnością osobistą.
Czym jest służebność osobista mieszkania?
Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które przyznaje konkretnej osobie prawo do korzystania z cudzej nieruchomości. W polskim prawie instytucja ta ma charakter osobisty. Oznacza to, że przysługuje wyłącznie wskazanemu imiennie uprawnionemu i nie może być przeniesiona na inną osobę.
Definicja i rodzaje służebności
Służebność osobista polega na umożliwieniu określonej osobie korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie, najczęściej z prawa do zamieszkiwania w konkretnym lokalu lub jego części. Wyróżnić możemy:
służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkiwania w nieruchomości,
inne służebności osobiste, w tym prawo do korzystania z części ogrodu, garażu czy pomieszczenia gospodarczego.
Służebność osobista mieszkania często ustanawiana jest na rzecz rodziców, którzy przekazują nieruchomość dzieciom, zachowując jednocześnie prawo do dalszego w niej mieszkania (tzw. służebność mieszkania dla rodziców).
Spotyka się również przypadki, w których ustanawia się służebność mieszkania po dziadkach, która stanowi gwarancję bezpieczeństwa dla osób starszych.
Jak powstaje służebność osobista?
Służebność osobista może powstać w przypadku:
zawarcia umowy notarialnej pomiędzy właścicielem a osobą uprawnioną,
orzeczenia sądu, np. w ramach podziału majątku lub zniesienia współwłasności,
gdy sporządzona została umowa dożywocia, w której w zamian za przekazanie nieruchomości nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania i mieszkania zbywcy.
Każde z tych rozwiązań wymaga formy aktu notarialnego, ponieważ jest to prawo rzeczowe, które musi być ujawnione w dokumentacji publicznej.
Wpis służebności w księdze wieczystej
Ustanowienie służebności osobistej wymaga wpisu do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Tylko w ten sposób uzyskuje ona skuteczność wobec osób trzecich. Wpis taki jasno wskazuje osobę uprawnioną oraz zakres jej prawa.
Z punktu widzenia sprzedaży nieruchomości, zapis o służebności mieszkania w księdze wieczystej stanowi poważne ograniczenie. Przyszły nabywca musi bowiem respektować prawa osoby, która z tej służebności korzysta
Jak służebność wpływa na możliwość sprzedaży?
Służebność osobista znacząco ogranicza prawo właściciela do swobodnego rozporządzania nieruchomością. Choć sprzedaż mieszkania ze służebnością osobistą jest prawnie dopuszczalna, to wymaga odpowiedniego przygotowania i świadomości skutków.
Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością?
Tak – sprzedaż mieszkania ze służebnością osobistą jest możliwa. Jednakże nowy właściciel przejmuje nieruchomość wraz z istniejącym obciążeniem. Oznacza to, że nie może pozbawić uprawnionego prawa do zamieszkania.
Taki stan rzeczy bywa problematyczny, zwłaszcza gdy kupujący planuje wykorzystać mieszkanie na własne potrzeby. Z tego powodu zainteresowanie tego typu nieruchomościami jest znacznie mniejsze niż w przypadku mieszkań wolnych od obciążeń.
Wpływ służebności na cenę nieruchomości
Służebność osobista ma istotny wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Im większy zakres uprawnień przysługuje osobie korzystającej, tym niższa może być cena sprzedaży. Z reguły obniżka wartości wynosi od 20% do nawet 50% w stosunku do podobnych mieszkań pozbawionych obciążeń.
Na wysokość tej różnicy wpływają przede wszystkim wiek i stan zdrowia osoby uprawnionej, a także zakres przysługujących jej praw – czy dotyczy całego lokalu, czy tylko jego części. Istotne znaczenie ma również lokalizacja oraz atrakcyjność nieruchomości.
Kto kupi mieszkanie ze służebnością?
Nabywcami mieszkań obciążonych służebnością są zazwyczaj:
inwestorzy kupujący nieruchomości z myślą o przyszłości,
firmy oferujące skup nieruchomości z problemami,
osoby posiadające doświadczenie w obrocie nieruchomościami o skomplikowanym stanie prawnym.
Dla przeciętnego nabywcy prywatnego taka transakcja jest zazwyczaj zbyt ryzykowna.
Sposoby na wykreślenie służebności przed sprzedażą
Właściciel planujący sprzedaż mieszkania może dążyć do usunięcia obciążenia z księgi wieczystej, aby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości i uzyskać lepszą cenę. Istnieje kilka możliwości pozbycia się służebności osobistej, jednak każda z nich wymaga spełnienia określonych warunków formalnych oraz przedstawienia odpowiednich dokumentów.
Zrzeczenie się służebności przez uprawnionego
Najprostszym rozwiązaniem jest zrzeczenie się służebności osobistej przez osobę, której prawo to przysługuje.
Wymaga to jednak dobrowolnej zgody uprawnionego oraz podpisania aktu notarialnego. Dopiero na tej podstawie można złożyć wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Zrzeczenie często wiąże się z ustaleniem rekompensaty finansowej.
Zamiana służebności na rentę
Innym rozwiązaniem jest zamiana prawa do mieszkania na świadczenie pieniężne (tzw. nieruchomości w zamian za rentę). W takim przypadku osoba uprawniona zrzeka się prawa do zamieszkiwania, a w zamian otrzymuje comiesięczną wypłatę.
To rozwiązanie wymaga sporządzenia umowy notarialnej i często jest stosowane w rodzinach, w których zachowane jest wzajemne zaufanie.
Wygaśnięcie służebności
Wygaśnięcie służebności osobistej następuje w kilku przypadkach:
śmierci osoby uprawnionej (służebność osobista a śmierć uprawnionego),
trwałego zaprzestania korzystania z prawa,
zniszczenia nieruchomości w sposób uniemożliwiający jej użytkowanie.
Po zaistnieniu przesłanek wygaśnięcia właściciel może złożyć wniosek do sądu o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.
Sprzedaż mieszkania z pozostawioną służebnością
Jeśli nie ma możliwości usunięcia służebności, właściciel może zdecydować się na sprzedaż nieruchomości z istniejącym obciążeniem.
Obowiązki informacyjne wobec kupującego
Sprzedający ma obowiązek poinformować nabywcę o wszystkich ograniczeniach związanych z nieruchomością, w tym o ustanowionej służebności osobistej. Zatajanie takich informacji może zostać uznane za wprowadzenie kupującego w błąd i skutkować odpowiedzialnością cywilną oraz unieważnieniem umowy sprzedaży.
Służebność powinna być ujawniona w księdze wieczystej, a jej treść dokładnie przedstawiona kupującemu jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Warto przekazać kopię aktualnego odpisu z księgi wieczystej, by nabywca mógł zapoznać się z zakresem prawa, osobą uprawnioną i charakterem obciążenia.
Dobrą praktyką jest również pisemne potwierdzenie przez kupującego, że został poinformowany o istnieniu służebności oraz że akceptuje związane z nią ograniczenia. Takie działanie chroni sprzedającego przed ewentualnymi roszczeniami i zapewnia przejrzystość całej transakcji.
Negocjacje cenowe
Kupujący, mając świadomość ograniczeń wynikających ze służebności osobistej, zazwyczaj oczekuje znaczącej obniżki ceny nieruchomości. Skala obniżki jest uzależniona od zakresu prawa oraz wieku osoby uprawnionej. Im szersze uprawnienia do korzystania z lokalu i im młodszy jest uprawniony, tym większe ryzyko dla nabywcy, a co za tym idzie - większa redukcja wartości.
Mieszkania obciążone służebnością sprzedają się średnio o 30–50% taniej niż podobne lokale wolne od obciążeń. W przypadkach, gdy prawo obejmuje całe mieszkanie i dotyczy osoby w wieku poniżej 70 lat, obniżka potrafi przekroczyć nawet 60% wartości rynkowej.
Sprzedaż nieruchomości ze służebnością do skupu
Sprzedaż nieruchomości ze służebnością osobistą jest trudna, ponieważ większość nabywców nie jest zainteresowana lokalem, w którym mieszka osoba uprawniona. W takiej sytuacji warto rozważyć ofertę firm specjalizujących się w skupie problematycznych nieruchomości. Takie podmioty posiadają doświadczenie w przeprowadzaniu transakcji obejmujących m.in. służebność mieszkania dla rodziców, umowy dożywocia czy obciążenia hipoteczne.
Sprzedaż domu ze służebnością do skupu pozwala uniknąć długich negocjacji i formalności. Właściciel może szybko uzyskać środki finansowe, nie martwiąc się o kwestie prawne czy brak zainteresowania na rynku. To rozwiązanie szczególnie polecane osobom, które potrzebują natychmiastowej gotówki lub chcą zamknąć sprawę w krótkim czasie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy służebność wygasa po śmierci uprawnionego?
Tak. Służebność osobista a śmierć uprawnionego to kwestia jednoznacznie uregulowana w Kodeksie cywilnym - prawo to jest niezbywalne i ustaje wraz z momentem śmierci uprawnionego.
Ile kosztuje wykreślenie służebności z księgi wieczystej?
Opłata sądowa za wykreślenie wynosi 100 zł. Należy jednak doliczyć koszt aktu notarialnego, jeśli podstawą jest zrzeczenie się służebności.
Czy można zmusić osobę ze służebnością do wyprowadzki?
Nie. Uprawniony ma prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie określonym umową. Właściciel może wystąpić do sądu jedynie wtedy, gdy osoba korzysta z mieszkania w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem.
O ile służebność obniża wartość mieszkania?
Średnio od 20% do 50%, w zależności od okoliczności. Wpływ mają m.in. wiek uprawnionego i lokalizacja nieruchomości.
Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie ze służebnością?
Zazwyczaj nie. Banki uznają takie nieruchomości za obciążone wysokim ryzykiem, dlatego kredyt hipoteczny na ich zakup jest trudny do uzyskania.
Jak długo trwa wykreślenie służebności?
Po złożeniu kompletnego wniosku do sądu rejestrowego procedura trwa zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania ze służebnością osobistą wymaga dokładnego przygotowania, znajomości przepisów i odpowiedniej strategii. Choć prawo dopuszcza taką transakcję, to obciążenie w księdze wieczystej znacząco ogranicza grono potencjalnych nabywców i wpływa na wartość nieruchomości.
Jeśli szukasz rozwiązania, które pozwoli Ci szybko i bezpiecznie sprzedać nieruchomość ze służebnością osobistą, skorzystaj z pomocy naszych ekspertów, którzy od lat pomagają w sprzedaży nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. Z nami uzyskasz gotówkę bez zbędnych formalności, unikając długotrwałych procedur.
Rozmowa z ekspertem jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Serdecznie zapraszamy!
