Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym – jak wyjść z problemu?
Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym od lat stanowi jedno z najtrudniejszych wyzwań dla właścicieli nieruchomości. Wielu zadłużonych we frankach szwajcarski kredytobiorców, znalazło się w sytuacji, w której saldo ich kredytu znacznie przekracza wartość mieszkania.
Zmienność kursu CHF i niejasne umowy kredytowe sprawiają, że decyzja o sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem frankowym wymaga dokładnej analizy i znajomości przepisów.
Czytaj dalej, by dowiedzieć się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym oraz jakie możliwości mają frankowicze, którzy chcą uwolnić się od zobowiązania.
Dlaczego sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach jest trudna?
Sprzedaż mieszkania z kredytem we frankach różni się od standardowej transakcji. Podstawową przeszkodą jest fakt, że nieruchomość objęta jest hipoteką zabezpieczającą kredyt, a bank musi wyrazić zgodę na jej zbycie. Oprócz tego, w większości przypadków kwota zadłużenia wciąż przewyższa realną wartość mieszkania, co z kolei oznacza, że kredytobiorca nie może po prostu spłacić zobowiązania ze środków uzyskanych ze sprzedaży.
Poniżej omawiamy dwa główne powody, dla których sprzedaż mieszkania CHF stanowi tak duże wyzwanie.
Problem ujemnego kapitału
Ujemny kapitał to sytuacja, w której wartość rynkowa mieszkania jest niższa niż pozostałe saldo kredytu. W przypadku kredytów frankowych jest to zjawisko wyjątkowo częste. Kredyt we frankach ujemny kapitał oznacza, że po sprzedaży mieszkania i spłacie części zadłużenia kredytobiorca nadal pozostaje dłużny wobec banku.
[Przykład]
Mieszkanie jest warte 400 000 zł, ale saldo kredytu po przeliczeniu na złotówki wynosi 550 000 zł. Sprzedając nieruchomość, właściciel musi znaleźć dodatkowe 150 000 zł, by zamknąć kredyt. Dla wielu osób odłożenie takiej kwoty jest niemożliwe, dlatego poszukują alternatywnych rozwiązań.
Wahania kursu franka a wysokość zadłużenia
Drugim problemem są wahania kursu CHF. Od momentu, gdy większość kredytów została udzielona (2006–2008), kurs franka wzrósł z poziomu ok. 2 zł do nawet ponad 4,5 zł. Oznacza to, że saldo zadłużenia w przeliczeniu na złote mogło niemal się podwoić, mimo że kredytobiorca regularnie spłaca raty.
To sprawia, że sprzedaż nieruchomości z kredytem frankowym obarczona jest znacznym ryzykiem finansowym. Nawet jeśli ktoś przez kilkanaście lat spłacał swoje zobowiązanie, saldo w złotówkach wciąż może być wyższe niż pierwotna kwota kredytu.
Jak sprawdzić, ile naprawdę musisz spłacić?
Zanim właściciel podejmie decyzję o sprzedaży mieszkania, powinien dokładnie ustalić wysokość pozostałego zadłużenia. Co ważne, często różni się ono od tego, co pokazuje bankowość elektroniczna. Banki stosują bowiem różne kursy wymiany walut oraz doliczają odsetki i opłaty.
Prawidłowe ustalenie kwoty do spłaty jest niezbędne, by określić, czy sprzedaż mieszkania z hipoteką frankową jest możliwa bez dopłaty z własnej kieszeni.
Zaświadczenie o saldzie kredytu
Podstawą do wyliczeń jest zaświadczenie o saldzie kredytu, które można uzyskać w banku. Dokument ten zawiera informacje o:
pozostałej kwocie kapitału do spłaty,
należnych odsetkach,
kursie przeliczenia waluty na dzień wystawienia,
numerze rachunku technicznego, na który nabywca powinien wpłacić środki.
Warto pamiętać, że bank może pobrać opłatę za wydanie takiego zaświadczenia. Jednak bez niego nie da się przeprowadzić rzetelnych obliczeń i uzyskać zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.
Przeliczenie na złotówki – który kurs obowiązuje?
Wielu kredytobiorców zastanawia się, jaki kurs franka stosuje się przy rozliczeniu kredytu. Odpowiedź zależy od rodzaju umowy.
W przypadku kredytów indeksowanych stosowany jest kurs sprzedaży waluty z tabeli banku z dnia spłaty.
Dla kredytów denominowanych - kwota do spłaty jest przeliczana na CHF i następnie konwertowana na PLN według bieżącego kursu.
Z tego powodu między momentem wystawienia zaświadczenia a faktyczną sprzedażą mieszkania mogą wystąpić różnice w wysokości należności. Dlatego sprzedający powinni zostawić sobie margines bezpieczeństwa finansowego na ewentualne zmiany kursowe.
Scenariusze sprzedaży mieszkania z kredytem CHF
Sposób, w jaki przebiegnie sprzedaż mieszkania CHF, zależy od relacji między wartością nieruchomości a wysokością zadłużenia.
3 najczęstsze scenariusze, z jakimi spotykają się frankowicze to:
cena sprzedaży pokrywa zadłużenie,
cena niższa niż zadłużenie,
sprzedaż z dopłatą własną.
Cena sprzedaży pokrywa zadłużenie
To najprostszy przypadek, w którym kwota uzyskana ze sprzedaży w pełni wystarcza na spłatę kredytu. Wówczas bank po otrzymaniu pieniędzy wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki i następuje sfinalizowanie transakcji.
Takie sytuacje zdarzają się jednak niezwykle rzadko, głównie w dużych miastach, w których ceny mieszkań znacząco wzrosły w ostatnich latach.
Cena niższa niż zadłużenie – co wtedy?
Jeśli kwota ze sprzedaży nie wystarcza na spłatę kredytu, pojawia się tzw. niedopłata. Właściciel musi wtedy dopłacić różnicę z własnych środków. Niestety, wielu kredytobiorców nie może sobie na to pozwolić.
W takich przypadkach możliwa jest sprzedaż zadłużonej nieruchomości z dopłatą od kupującego bezpośrednio do banku lub poprzez skup zadłużonych nieruchomości, który pomaga spłacić zobowiązanie w zamian za przejęcie mieszkania. To często jedyny sposób, by uniknąć postępowania egzekucyjnego.
Sprzedaż z dopłatą własną
Czasami frankowicz decyduje się sprzedać mieszkanie, mimo że musi dopłacić. Zdarza się tak zazwyczaj wtedy, gdy kredyt generuje zbyt duże koszty lub właściciel planuje zmianę miejsca zamieszkania.
Warto jednak wcześniej dokładnie policzyć, co jest bardziej opłacalne - nadpłacenie kredytu frankowego przy sprzedaży czy negocjacja ugody z bankiem.
Ugoda z bankiem jako rozwiązanie
Coraz więcej instytucji finansowych proponuje swoim klientom ugody dotyczące kredytów we frankach. Zawierają one mechanizm przewalutowania kredytu na złote i przeliczenia salda, tak jakby kredyt od początku był w polskiej walucie.
Ugoda może znacznie obniżyć kwotę zadłużenia, ułatwiając sprzedaż nieruchomości i likwidację hipoteki.
Warunki ugód frankowych
Ugody oferowane przez banki różnią się między sobą, ale zwykle obejmują:
przewalutowanie kredytu frankowego na PLN,
ustalenie nowego oprocentowania opartego na WIBOR-ze lub WIRON-ie,
zmianę warunków spłaty na korzystniejsze.
Zanim zdecydujesz się na ugodę, przeanalizuj jej warunki, zwłaszcza sposób przeliczenia kursu i wysokość nowej raty. W razie wątpliwości warto zasięgnąć opinii prawnika, który ma doświadczenie w sprawach frankowych.
Czy ugoda się opłaca przed sprzedażą?
Zawarcie ugody może uprościć sprzedaż. Kredyt przestaje być wtedy walutowy, więc bank chętniej wydaje zgodę na zbycie nieruchomości. Z drugiej strony, jeśli planujesz sprzedaż w krótkim czasie, przewalutowanie może nie przynieść znaczących korzyści.
Warto więc rozważyć, czy szybka sprzedaż mieszkania z hipoteką frankową nie będzie lepszym rozwiązaniem niż długie negocjacje z bankiem.
Pozew frankowy a sprzedaż mieszkania
Wielu kredytobiorców zdecydowało się pozwać bank w związku z abuzywnymi zapisami umów. Dla części z nich pozew to sposób na unieważnienie kredytu i odzyskanie wpłaconych środków, dla innych - jedyna szansa na uwolnienie się od długu przewyższającego wartość nieruchomości.
Czy można sprzedać mieszkanie w trakcie procesu?
Tak, jest to możliwe. Właściciel może zbyć nieruchomość, jednak nabywca musi mieć świadomość, że hipoteka wciąż widnieje w księdze wieczystej. Aby uniknąć problemów, sprzedaż zwykle odbywa się po uzyskaniu zgody banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką, a część środków trafia bezpośrednio na rachunek kredytowy.
Wpływ wyroku na możliwość sprzedaży
Jeśli sąd stwierdzi nieważność umowy, kredyt przestaje istnieć, a hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości przebiega bez większych przeszkód, ponieważ mieszkanie jest już wolne od obciążeń.
Procesy frankowe potrafią jednak trwać kilka lat, dlatego wielu kredytobiorców rezygnuje z czekania i wybiera szybsze rozwiązania, np. sprzedaż zadłużonej nieruchomości lub współpracę z firmą zajmującą się skupem zadłużonych nieruchomości.
Procedura sprzedaży mieszkania z hipoteką frankową
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga współpracy z bankiem i precyzyjnego ustalenia kolejnych kroków. Choć formalności mogą wydawać się skomplikowane, przy odpowiednim przygotowaniu proces przebiega całkiem sprawnie.
Zgoda banku na sprzedaż
Zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką to podstawa. Bank, jako wierzyciel hipoteczny, musi wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości. W tym celu należy złożyć wniosek i przedstawić projekt umowy przedwstępnej lub dane kupującego. Po dokonaniu wpłaty na rachunek techniczny bank wydaje pismo potwierdzające brak zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki.
W przypadku nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym procedura może się wydłużać, dlatego warto rozpocząć rozmowy z bankiem już na etapie planowania sprzedaży.
Wykreślenie hipoteki
Po spłacie kredytu bank wystawia tzw. list mazalny, który pozwala na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dopiero wtedy nieruchomość uznawana jest za wolną od obciążeń i może zostać w pełni przekazana nowemu właścicielowi.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie z ujemnym kapitałem?
Tak, ale wymaga to zgody banku oraz dopłaty różnicy między ceną sprzedaży a saldem kredytu. W niektórych przypadkach możliwa jest współpraca z firmą oferującą sprzedaż zadłużonej nieruchomości, która pomaga w spłacie długu i przejęciu lokalu.
Ile trwa uzyskanie zgody banku na sprzedaż?
Zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni. Wszystko zależy od banku, stopnia skomplikowania sprawy i tego, czy nie są to nieruchomości zadłużone ponad wartość.
Co jeśli nie mam pieniędzy na dopłatę różnicy?
W takim przypadku warto rozważyć skup zadłużonych nieruchomości, który pozwala spłacić dług wobec banku i uniknąć komornika. Często takie rozwiązanie daje natychmiastowy dostęp do gotówki.
Czy warto czekać na wyrok frankowy?
Jeżeli proces jest już rozpoczęty i istnieje duża szansa na pozytywny wyrok, warto kontynuować postępowanie. W przypadku poważnych problemów finansowych lepszym wyjściem może być jednak sprzedaż nieruchomości, zanim zadłużenie jeszcze bardziej wzrośnie.
Jak skup nieruchomości może pomóc frankowiczom?
Firmy specjalizujące się w skupie mieszkań pomagają w szybkim rozliczeniu z bankiem, pokrywają zadłużenie i przejmują formalności. To skuteczny sposób, by uniknąć długotrwałych negocjacji.
Czy bank może zablokować sprzedaż mieszkania?
Nie, jeśli zostaną spełnione warunki kredytowe i bank otrzyma środki na spłatę. Może jednak wstrzymać wydanie zgody, jeśli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub brak jest kupca gotowego pokryć całe zadłużenie.
Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie z kredytem frankowym i zyskać spokój finansowy
Sprzedaż mieszkania z kredytem frankowym wymaga solidnego przygotowania. Należy przede wszystkim ustalić wysokość pozostałego zadłużenia, uzyskać zgodę banku oraz znaleźć kupującego, który będzie gotów przejąć nieruchomość na uzgodnionych warunkach. W wielu przypadkach pomocne może być także zawarcie ugody z bankiem lub skorzystanie z usług firm zajmujących się obsługą skomplikowanych transakcji kredytowych.
Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona hipoteką, a Ty nie wiesz, jak ją sprzedać – skontaktuj się z ekspertami Skup Od Ręki, którzy pomogą przeprowadzić cały proces od analizy po finalizację. Zapewniamy natychmiastową pomoc w sprzedaży trudnych nieruchomości.
Zamień kłopoty w pieniądze! Umów się na bezpłatną konsultację i sprawdź, jak możemy pomóc Ci uwolnić się od kredytu frankowego.
