Eksmisja lokatora przed sprzedażą mieszkania – procedura, koszty i alternatywy
Sprzedaż mieszkania, w którym nadal przebywa lokator, to poważne wyzwanie. Często problem pojawia się, gdy najemca przestaje płacić czynsz, nie chcąc przy tym opuścić lokalu lub utrudnia sprzedaż nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel musi rozważyć, czy przeprowadzić eksmisję lokatora przed sprzedażą, czy może sprzedać mieszkanie wraz z obecnym (problematycznym) lokatorem. Taka decyzja wymaga znajomości przepisów, procedur i realnych kosztów całego procesu.
Przygotowaliśmy praktyczny poradnik dla właścicieli nieruchomości w tym trudnym położeniu. W artykule wyjaśniamy m.in.:
jak eksmitować lokatora z mieszkania zgodnie z prawem,
ile trwa eksmisja lokatora,
jakie są koszty eksmisji,
alternatywy, które może rozważyć właściciel, jeśli nie chce przechodzić przez długotrwałe postępowanie sądowe.
To skarbnica wiedzy dla wszystkich osób, które borykają się z problemem uciążliwego lokatora.
Eksmisja lokatora przed sprzedażą mieszkania – procedura, koszty i alternatywy
Sprzedaż mieszkania z lokatorem jest niezwykle trudne. Po podjęciu decyzji, większość właścicieli, którzy wynajmują komuś swoje mieszkanie, zazwyczaj wypowiadają umowę najemcy i (po określonym w umowie czasie przewidzianym na wyprowadzkę), sprzedają nieruchomość bez lokatorów. To standardowe i zgodne z prawem działanie, które jest sprawiedliwe zarówno dla osoby wynajmującej, jak i dla właściciela mieszkania.
Problem zaczyna się wtedy, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie chce opuścić mieszkania. Właściciele nieruchomości, którzy planują sprzedaż, muszą wówczas zmierzyć się nie tylko z problemem braku wpływów z najmu, ale także z utrudnioną możliwością zbycia lokalu. Niewielu kupujących decyduje się na zakup mieszkania z zajmującym je lokatorem, zwłaszcza jeśli nie ma on zamiaru się wyprowadzić.
Zanim właściciel podejmie decyzję o eksmisji, powinien dokładnie poznać obowiązujące przepisy, wszystkie etapy postępowania oraz potencjalne konsekwencje finansowe. Niewłaściwie przeprowadzona eksmisja może skutkować odrzuceniem pozwu przez sąd. Dlatego tak ważne jest, aby działać zgodnie z prawem, zachowując pełną dokumentację i terminy przewidziane w ustawie.
Prawidłowo przeprowadzona eksmisja lokatora pozwala odzyskać pełną kontrolę nad nieruchomością i przygotować ją do sprzedaży. W wielu przypadkach umożliwia też uniknięcie strat finansowych, jakie generuje lokator, który nie płaci lub dewastuje mieszkanie.
Tutaj warto dodać, że sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest możliwa, ale wymaga więcej wysiłku.
Kiedy można eksmitować lokatora z mieszkania?
Eksmisja lokatora jest możliwa tylko w określonych przypadkach przewidzianych przez prawo. Nie można jej przeprowadzić samodzielnie, poprzez zmianę zamków czy odcięcie mediów. Takie działania mogą skutkować odpowiedzialnością karną. Aby eksmitować najemcę, trzeba mieć podstawę prawną i przejść formalną procedurę sądową.
Podstawy prawne eksmisji
Zasady eksmisji określają dokładnie wytyczne Prawa Cywilnego. Najcześciej, eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa wtedy, gdy lokator:
zalega z płatnościami czynszu za co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe,
korzysta z lokalu niezgodnie z umową (np. dewastuje mieszkanie, prowadzi działalność bez zgody właściciela),
zakłóca spokój innych mieszkańców,
podnajął mieszkanie bez zgody właściciela,
używa lokalu po wygaśnięciu umowy.
W takich przypadkach właściciel może rozpocząć procedurę eksmisji najemcy.
Wypowiedzenie umowy najmu a eksmisja
Zanim dojdzie do eksmisji, właściciel musi najpierw wypowiedzieć umowę najmu. Należy jednak pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu a eksmisja to dwa różne etapy, a samo wypowiedzenie nie daje prawa do wyrzucenia lokatora.
Umowa może być rozwiązana z zachowaniem terminów określonych w ustawie lub umowie, jednak dopiero po jej zakończeniu i odmowie opuszczenia lokalu przez najemcę właściciel może złożyć pozew o eksmisję.
Jak wygląda procedura eksmisji krok po kroku?
Procedura eksmisji najemcy to formalny proces, który wymaga kilku etapów. Każdy z nich musi być przeprowadzony zgodnie z prawem.
Wezwanie do opuszczenia lokalu
Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. W piśmie należy wskazać powód (np. wypowiedzenie umowy lub zaległości czynszowe) i wyznaczyć termin na wyprowadzkę. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, by w sądzie mieć dowód, że lokator został o tym poinformowany.
Pozew sądowy o eksmisję
Jeżeli lokator nie reaguje na wezwanie, właściciel może wnieść do sądu pozew o eksmisję. W pozwie należy wskazać podstawę prawną żądania, załączyć dowody (umowę najmu, wypowiedzenie, wezwanie, potwierdzenia płatności lub ich braku).
Pozew składa się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.
Postępowanie przed sądem
Sąd bada, czy eksmisja jest zasadna. W czasie rozprawy lokator może przedstawić swoje stanowisko i wnioskować np. o przyznanie lokalu socjalnego. Sąd wydaje wyrok eksmisyjny, w którym wskazuje, czy lokator ma prawo do lokalu socjalnego i kiedy ma opuścić mieszkanie.
Egzekucja komornicza wyroku eksmisyjnego
Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel może złożyć wniosek o eksmisję do komornika. Egzekucja komornicza wyroku eksmisyjnego polega na usunięciu lokatora z lokalu w obecności funkcjonariuszy i przekazaniu mieszkania właścicielowi.
Komornik zawsze działa zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, a jego działania są ściśle uregulowane prawne.
Ile trwa eksmisja lokatora w Polsce?
Czas trwania eksmisji zależy od wielu czynników, w tym przede wszystkim od rodzaju umowy, postawy lokatora i obciążenia sądu. W praktyce proces może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.
Typowe terminy na każdym etapie
przygotowanie dokumentów i wezwania – ok. 1–2 tygodnie,
postępowanie sądowe – od 3 miesięcy do roku,
oczekiwanie na uprawomocnienie wyroku – 1–2 miesiące,
działania komornika – od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Co wydłuża proces eksmisji?
Cały proces może niestety się przeciągnąć. Lokatorzy często składają apelację od wyroku lub wnioskują o przyznanie lokalu socjalnego (a to wymaga dodatkowej oceny jego sytuacji przez sąd i ośrodek pomocy społecznej). Zdarza się też, że gmina przez długi czas nie dysponuje wolnym lokalem zastępczym, co z kolei wstrzymuje wykonanie eksmisji.
Dodatkowo obowiązuje okres ochronny od listopada do marca, w którym eksmisja nie może być przeprowadzona.
Całość może się też opóźniać z przyczyn technicznych - np. lokator nie odbiera korespondencji lub celowo utrudnia działania komornika. Wszystko to sprawia, że eksmisja najemcy który nie płaci potrafi trwać znacznie dłużej, niż zakłada właściciel.
Koszty eksmisji lokatora
Koszty eksmisji lokatora są wysokie i zależą głównie od długości postępowania oraz konieczności zaangażowania prawnika.
Opłaty sądowe i komornicze
Opłata sądowa za pozew o eksmisję wynosi 200 zł. Jeśli sprawa trafia do komornika, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, zwykle od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od liczby czynności i stopnia skomplikowania eksmisji
Koszty adwokata
Zatrudnienie prawnika może być dużym wsparciem, zwłaszcza gdy lokator stawia opór lub proces się przeciąga. Koszty obsługi prawnej zaczynają się od 4000 zł, choć przy skomplikowanych sprawach mogą być wyższe.
W niektórych przypadkach sąd może zasądzić zwrot części kosztów od lokatora.
Lokal socjalny – kiedy sąd go przyznaje i co to oznacza?
Sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego osobom w trudnej sytuacji życiowej, np. rodzinom z dziećmi, kobietom w ciąży, osobom niepełnosprawnym lub emerytom o niskich dochodach. W takim przypadku eksmisja nie może zostać wykonana, dopóki gmina nie zapewni lokalu socjalnego.
Dla właściciela oznacza to konieczność dalszego oczekiwania na możliwość sprzedaży nieruchomości lub rozważenie sprzedaży mieszkania z lokatorem.
Okres ochronny przed eksmisją – kiedy obowiązuje?
Okres ochronny trwa od 1 listopada do 31 marca. Jeśli lokator nie ma zapewnionego innego miejsca zamieszkania, to tym czasie nie można przeprowadzać eksmisji. Wyjątkiem są sytuacje, gdy eksmitowanym jest osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego popełniająca przestępstwa lub stwarzająca zagrożenie dla innych.
Alternatywy dla eksmisji
Nie każdy właściciel decyduje się na długą i kosztowną eksmisję. Prawo umożliwia inne (często szybsze i tańsze) działania.
Negocjacje z lokatorem
Na początku zawsze warto spróbować rozwiązać konflikt. Często lokatorzy godzą się na dobrowolne opuszczenie mieszkania w zamian za umorzenie części długu lub pomoc w znalezieniu innego lokum. Ugoda jest szybsza i tańsza niż proces sądowy.
Wykup lokatorski
Wykup lokatorski to rozwiązanie, które pozwala właścicielowi sprzedać mieszkanie zajmowane przez lokatora bez konieczności przeprowadzania długiej eksmisji. Specjalistyczne firmy zajmujące się skupem nieruchomości z problemami oferują odkupienie lokalu w stanie prawnym istniejącym, czyli wraz z lokatorem. Sprzedający otrzymuje zapłatę od razu po podpisaniu umowy, a wszelkie formalności oraz kwestie związane z lokatorem przejmuje nabywca.
To wygodna opcja dla osób, które chcą uniknąć postępowań sądowych i pozbyć się problemu z trudnym najemcą. Jest szczególnie korzystna, gdy liczy się szybka sprzedaż mieszkania i natychmiastowy dostęp do gotówki.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem
Sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest możliwa, ale wymaga uczciwego poinformowania kupującego o sytuacji. Nowy właściciel staje się stroną umowy najmu i może kontynuować współpracę z lokatorem lub rozpocząć procedurę eksmisyjną.
W przypadku, gdy zależy Ci na szybkiej sprzedaży mieszkania, warto rozważyć współpracę z firmą oferującą skup nieruchomości z niechcianym lokatorem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę eksmitować lokatora zimą?
Nie. W okresie ochronnym, czyli od 1 listopada do 31 marca, eksmisje są wstrzymane, jeśli lokator nie ma innego miejsca do zamieszkania.
Ile kosztuje eksmisja lokatora przez komornika?
Zazwyczaj od 4000 zł do 8000 zł, w zależności od czynności komornika i ewentualnych kosztów transportu rzeczy lokatora.
Czy mogę sam wymienić zamki w drzwiach?
Nie. Samowolne działanie właściciela, np. wymiana zamków, może być uznane za naruszenie miru domowego i skutkować odpowiedzialnością karną.
Co zrobić, gdy lokator demoluje mieszkanie?
Należy zgłosić sprawę na policję i wykorzystać to jako dowód w pozwie o eksmisję. Dewastacja lokalu jest poważnym naruszeniem umowy.
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Tak, sprzedaż mieszkania z lokatorem jest dopuszczalna. Nabywca przejmuje obowiązki wynajmującego i może samodzielnie podjąć decyzję o dalszych działaniach.
Jak długo trwa eksmisja z przyznaniem lokalu socjalnego?
W zależności od gminy może to trwać nawet kilka lat - do momentu, gdy jednostka samorządowa zapewni lokal zastępczy.
Podsumowanie
Eksmisja lokatora przed sprzedażą mieszkania to złożony i często długotrwały proces, który wymaga cierpliwości i poduszki finansowej. Właściciel może jednak skorzystać z alternatyw - negocjacji, ugody lub sprzedaży nieruchomości z lokatorem firmie, która oferuje skup nieruchomości za gotówkę.
Jeśli Twoim celem jest szybka sprzedaż mieszkania i uniknięcie stresu związanego z eksmisją, skontaktuj się z nami. Oferujemy natychmiastową pomoc w sprzedaży trudnych nieruchomości, w tym mieszkań z lokatorami, zadłużonych czy obciążonych sprawami prawnymi.
Zaufaj ekspertom, którzy pomogą Ci sprzedać nawet nieruchomość z problemami. Dzięki profesjonalnemu wsparciu zamienisz kłopoty w pieniądze i odzyskasz spokój.
