Zniesienie współwłasności to ważny krok w uporządkowaniu sytuacji prawnej nieruchomości należącej do kilku osób. Współwłasność często wynika z dziedziczenia, rozwodu lub wspólnego zakupu mieszkania. Choć początkowo może wydawać się wygodnym rozwiązaniem, w praktyce bywa źródłem sporów, zwłaszcza gdy współwłaściciele mają odmienne plany co do przyszłości nieruchomości. Zniesienie współwłasności pozwala zakończyć ten stan i jednoznacznie określić, kto jest właścicielem całości lub konkretnej części majątku. W artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest zniesienie współwłasności, jakie są jego formy oraz jak wpływa ono na sprzedaż nieruchomości.
Co to jest zniesienie współwłasności i jak wpływa na sprzedaż nieruchomości?
Zniesienie współwłasności to proces prawny, który prowadzi do likwidacji wspólnego prawa własności do jednej nieruchomości. Jego celem jest umożliwienie każdemu ze współwłaścicieli samodzielnego dysponowania swoją częścią lub przekazanie całej nieruchomości jednej osobie za odpowiednim rozliczeniem finansowym. Dowiedz się, jak zrobić podział majątku, co zawiera umowa i jakie prawa ma właściciel.
Definicja i podstawy prawne zniesienia współwłasności
Podstawę prawną zniesienia współwłasności stanowi Kodeks cywilny (art. 210–212). Zgodnie z nim każdy współwłaściciel może w dowolnym momencie żądać zniesienia współwłasności, jeśli nie sprzeciwia się temu zawarta wcześniej umowa. Można to zrobić na dwa sposoby – polubownie, poprzez zawarcie umowy u notariusza, lub sądownie, gdy między stronami nie ma zgody. Celem procedury jest przywrócenie pełnej własności jednej osobie lub wyraźne wydzielenie części nieruchomości dla każdego ze współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat
Zniesienie współwłasności może odbyć się bez konieczności dokonywania spłat i dopłat, jeśli wartość udziałów wszystkich współwłaścicieli jest równa i strony zgadzają się na taki podział. Taka forma jest możliwa przede wszystkim w przypadku działek lub domów, które można fizycznie podzielić. W praktyce jednak częściej spotyka się sytuację, gdy jedna osoba przejmuje całą nieruchomość, a pozostali współwłaściciele otrzymują spłatę odpowiadającą wartości ich udziału.
Zniesienie współwłasności przed sprzedażą nieruchomości – proces i wymogi
Przed sprzedażą nieruchomości często warto przeprowadzić zniesienie współwłasności. Dzięki temu transakcja staje się prostsza i mniej ryzykowna, a właściciel może samodzielnie decydować o sprzedaży.
Jeśli zachodzą jakieś formalne problemy, opcją jest sprzedaż nieruchomości z trudnym stanem prawnym.
Jakie są kroki do zniesienia współwłasności?
Proces rozpoczyna się od ustalenia wartości nieruchomości – zwykle na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolejnym krokiem jest wybór formy – notarialnej lub sądowej. W przypadku umowy notarialnej strony muszą uzgodnić sposób podziału i ewentualne spłaty. Notariusz przygotowuje akt zniesienia współwłasności, który następnie stanowi podstawę do zmiany wpisów w księdze wieczystej. W przypadku braku zgody sprawa trafia do sądu, który dokonuje podziału, biorąc pod uwagę interes wszystkich stron.
Rola umowy i zgody współwłaścicieli
Jeśli współwłaściciele są zgodni, zniesienie współwłasności może zostać dokonane w formie umowy notarialnej. Wymaga ona jednak obecności wszystkich stron i ich dobrowolnej zgody. Umowa precyzuje, kto staje się jedynym właścicielem nieruchomości oraz w jaki sposób nastąpi rozliczenie z pozostałymi współwłaścicielami. Warto pamiętać, że zgoda nie jest wymagana jedynie w przypadku sądowego zniesienia współwłasności – wtedy decyzję podejmuje sąd.
Zniesienie współwłasności a podatek – co warto wiedzieć?
Zniesienie współwłasności może wiązać się z obowiązkami podatkowymi. W niektórych przypadkach konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku dochodowego od uzyskanych spłat. Wysokość należności zależy od formy zniesienia współwłasności oraz wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Warto przed dokonaniem podziału skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym, aby uniknąć nieoczekiwanych kosztów i prawidłowo rozliczyć transakcję z urzędem skarbowym.
Podatek PIT po zniesieniu współwłasności
Jeśli w wyniku zniesienia współwłasności współwłaściciel otrzymuje spłatę przewyższającą wartość jego udziału, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT). Podatek ten liczony jest od różnicy między wartością otrzymanej kwoty a wartością posiadanego wcześniej udziału. Z kolei osoba, która przejmuje nieruchomość w całości, musi zapłacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zniesienie współwłasności a pięcioletni okres podatkowy
Zniesienie współwłasności nie zawsze powoduje powstanie nowego terminu pięcioletniego dla uniknięcia podatku przy sprzedaży nieruchomości. Jeśli udział nie uległ zwiększeniu, datą nabycia pozostaje pierwotny moment uzyskania współwłasności – np. dziedziczenia lub zakupu. Nowy pięcioletni termin obowiązuje natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział właściciela uległ powiększeniu.
Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności
Po zniesieniu współwłasności sprzedaż nieruchomości jest prostsza i szybsza, ponieważ właściciel nie musi uzyskiwać zgody pozostałych osób. Transakcja przebiega jak klasyczna sprzedaż, a notariusz na podstawie aktu zniesienia współwłasności aktualizuje wpisy w księdze wieczystej.
Kiedy sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu?
Sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie stanowi źródła przychodu, jeśli od momentu nabycia (liczonego od pierwotnej daty uzyskania własności) upłynęło co najmniej pięć lat. W takiej sytuacji sprzedający nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od zbycia nieruchomości.
Znaczenie daty nabycia udziału w nieruchomości
Data nabycia ma kluczowe znaczenie przy rozliczeniu podatkowym. Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny, pięcioletni okres liczy się od momentu, w którym prawo własności uzyskał spadkodawca lub darczyńca. Ustalenie tej daty jest istotne, aby prawidłowo określić obowiązki podatkowe i uniknąć nieporozumień z urzędem skarbowym.
